Isramart : Certificatele energetice clatina piata imobiliara

Isramart news:
Impact-surpriza pe piata proprietatilor construite
Revolutie imobiliara, un nou bir pe tranzactii imobiliare sau certificare energetica, indi­fe­rent cum i-am spune, intro­ducerea unei noi clasificari a cladirilor va isca multa forfota chiar din primele zile ale anului viitor.

Riscul imediat al acestei inovatii le­gislative este usor de banuit. Lipsa cro­nica de specialisti in masurarea efi­cien­tei energetice a cladirilor, carentele de natura legislativa si un guvern capabil sa le suplineasca, toate acestea ne vor pune in fata unui nou blocaj pe piata tran­zactiilor imobiliare chiar din primele zile ale lunii ianuarie.
La 1 ianuarie va intra in vigoare Legea nr. 372/2005, care pre­su­pune obligativitatea existentei unui cer­tificat energetic la orice incheiere de tranzactie imobiliara. Inexistenta certifi­catului va conduce la anularea contrac­tului de vanzare-cumparare. Razvan Mun­tean, directorul general al Imo­pe­dia.ro, spune ca, pe termen scurt, lipsa meto­dologiilor de implementare ar putea ingreuna procesul de tranzactionare, insa nu atat de mult incat sa blocheze piata imobiliara pe termen mediu sau lung.

Vom avea o problema

Spun specialistii. Florin Popovici, vice­presedintele UNAI (Uniunea Na­tio­nala a Agentiilor Imobiliare), crede ca ince­pand cu 1 ianuarie 2010 vom avea o problema mare. „Riscam sa blocam total piata tranzactiilor cu cladiri“, apreciaza reprezentantul UNAI. „Nu avem destui auditori energetici pentru cladiri fata de nevoile pietei“, afirma Emilia Cerna Mladin, presedintele Asociatiei Audi­to­rilor Energetici pentru Cladiri (AAEC). Riscam sa ne trezim cu o piata neagra a certificatelor energetice.

Desi, in ultima perioada, multe companii straine si-au deschis filiale in Romania, numarul auditorilor energetici pentru cladiri este foarte mic, doar vreo 700 la nivelul in­tregii tari. In afara de aceasta problema de natura organizatorica, mai exista si cele de natura normativa. Aceeasi sursa ne-a precizat ca desi exista Legea nr. 372/2005 care obliga ca la orice tran­zactie imobiliara sa fie atasat si un certificat energetic al cladirii, pana acum nu au fost publicate inca normele meto­dologice pentru auditul energetic al apar­ta­mentului de bloc. „Nu stim ce sa facem, iar Ministerul Dezvoltarii nu are niciun raspuns pentru noi“, declara pre­se­din­tele AAEC.

Pretul zonei, de domeniul trecutului?

Pentru Razvan Muntean mai im­portant este faptul ca noua reglementare va schimba filozofia formarii pretului in imobiliare, clasa energetica a cla­di­­rii devenind un nou punct de ple­care in diferen­tie­rea valorica a lo­cuintelor. „Aceas­ta lege ii va deter­mi­na pe poten­tia­lii cumparatori sa a­na­­li­zeze mai atent un imobil si sa ne­gocieze mai mult pretul pentru achi­ziti­o­narea apar­ta­men­telor cu indi­ce ter­mic scazut. In acest fel, legea va incuraja scaderea preturilor pentru acest segment de apartamente. A­van­­tajul va fi astfel de partea apar­ta­men­telor noi si aparta­men­telor vechi rea­bi­li­tate termic“, crede Raz­van Muntean.

In viitor, clasa energetica atri­bui­ta unei cladiri va fi extrem de im­por­tan­ta. Dan Ioan Popp, presedintele Impact, crede ca noutatea in materie de acte de vanzare-cumparare va reconfigura piata imobiliara: „Vom avea o amendare dra­stica a cererii de apartamente vechi, lucru care va duce in mod direct la sca­de­rea preturilor acestora“, sustine Popp. Si Filip Stoica, prim-vicepresedinte ANE­VAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), crede ca certificarea energetica va face diferenta de pret intre imobile.

Potrivit acestuia, incepand cu anul viitor, in activitatea unui evaluator pretul zonei si istoricul tranzactiilor nu vor mai conta ca pana in prezent. Totodata, elementele de certificare ener­ge­tica vor fi in mod obligatoriu introduse in evaluarea imobiliara. Deja, majoritatea cursantilor cursurilor de pregatire tinute de AAEC sunt evaluatori imobi­liari.

Cat costa si ce inseamna

Certificatul energetic are un rol dublu, de informare si motivare, afirma Emilia Cerna Mladin (AAEC). Altfel spus, ii arata proprietarului sau cumparatorului care este consumul energetic si il ajuta sa estimeze costurile legate de acest consum. Motivarea se traduce prin efort investitional pentru imbunatatirea per­formantei energetice, adica pentru un consum energetic cat mai mic.

Obtinerea certificatului energetic pre­supune alocarea unei sume de ordinul sutelor de euro, in functie de suprafata imobilului evaluat, ceea ce pentru pro­prietari reprezinta un cost redus, asema­nator cheltuielilor cadastrale. Intru­­cat marja de negociere pentru o tranzactie imobiliara poate ajunge in prezent pana la 15%-20%, un astfel de cost nu-l poate determina pe vanzator sa-si supraesti­meze valoarea proprietatii, de­clara Raz­van Muntean, directorul Imo­pedia.

In materie de eficienta energetica, o cladire de clasa A corespunde celor mai bune performante si tehnologii adoptate pentru casa pasiva, al carei consum de energie primara pentru incalzire, apa calda, ventilare si iluminare intregistrat in tari precum Suedia, Germania si Franta a fost de cca. 30 kWh/mp/an. Cla­sa inferioara G corespunde consumului de peste 200 kWh/mp/an. Intre clasa A si clasa G se inscriu celelalte clase ener­getice cu consumuri diferite. Majoritatea blocurilor de apartamente din Romania se afla in prezent in Clasele C-D.

In Romania, clasa de referinta pen­tru auditul energetic va fi Clasa B. Re­gu­la care se va aplica pe piata imobi­lelor incepand cu anul viitor va prevedea ca toate cladirile noi sa fie obligatoriu cons­truite conform normelor care sa le ca­li­fi­ce in Clasele A si B. In cazul cla­di­rilor vechi, lucrarile de reabilitare termica vor trebui facute in ideea ob­ti­nerii ca­lifi­ca­tivului B.

„Locuintele colec­tive (blocurile cu apartamente - n.r.) pot atinge mai usor Clasa A, efortul investi­tional fiind mai mic. In cazul celor unifamiliale, sumele investite vor fi mai mari, iar acest fapt se va reflecta si in va­loarea imobilului“, sustine pre­sedintele AAEC.

In afara de clasificarea energetica, imobilele vor primi note energetice, in functie de problemele punctuale consta­tate in momentul realizarii auditului energetic, adauga Emilia Cerna Mladin.

Sectorul caselor noi, mai putin afectat

De regula, in cazul locuintelor noi, dezvoltatorul solicita certificatul ener­getic in momentul receptiei constructiei. Totusi, si in acest caz exista un element negative, si anume faptul ca un construc­tor nu va mai avea timp dupa receptie sa remedieze anumite probleme ce tin de izolarea termica, cladirea ramanand cu clasa energetica ce i s-a atribuit la receptia lucrarilor. Oficialii Asociatiei Auditorilor Energetici pentru Cladiri recomanda constructorilor sa ceara un precertificat in baza caruia sa se poata corecta problemele depistate la nivelul anvelopei cladirii.

In prezent, termosistemele aplicate la constructiile noi contin o grosime a stratului izolant de 5 cm. In ceea ce priveste cladirile vechi reabilitate, se aplica termosistem de 10 cm. De remar­cat ca, la nivel european, in sectorul constructiilor se folosesc tot mai mult termosisteme de peste 20 cm.
Peste 50% din fondul construit exi­stent in Romania a depasit varsta de 50 de ani, majoritatea acestora avand clasa energetica F, cea mai joasa fiind clasa G.

In Europa

Planul francez de reducere a consumului de energie si a emisiilor de CO2 in cazul cladirilor se numeste „Batiment Grenelle“. A fost elaborat in 2007 si adoptat de Guvernul francez in ianuarie 2009. La noua luni de la aplicarea acestui plan, Guvernul francez a prezentat primele rezultate. Astfel, cererea de locuinte eficiente energetic a fost de 10 ori mai mare fata de estimarile oficiale (20.000 de locuinte in 2009).

Aproximativ 50.000 de credite cu dobanda zero au fost solicitate in Franta in scopul imbunatatirii confortului termic al locuintei. Totodata, in urmatoarele luni, Guvernul de la Paris isi propune sa aloce 1,7 miliarde de euro proiectelor de eficientizare energetica a locuintelor, ceea ce corespunde crearii unui front de lucru pentru peste 45.000 de oameni.